Ne yazık ki bir yere kiracı olarak girildiğinde iki çok önemli hususa genelde dikkat edilmiyor. Birincisi kira sözleşmesinin okunup, anlaşılıp ve daha sonra imzalanması. İkincisi kiralanan mekâna girerken eksikliklerin gerektiği şekilde bina sahibine veya binaya bakan mülkiyet yönetimine (Almanca: Liegenschaftenverwaltung) bildirilmemesi. Bu konulara dikkat edilmediği taktirde çok sorunlar yaşanabilmektedir.
Özellikle iş yerlerine girerken bazen mekânda değişlikler yapılması gerekebilmektedir (tezgâh, fırın vs.). Bu konunun kira sözleşmesinde açık ve net bir şekilde ayarlanması çok önemlidir. Önce kiralanan mekânın devralırken durumu yazılı olarak tespit edilip kira sözleşmesi bitince hangi şekilde geri verileceği belirtmek gerekir. Eğer kira sözleşmesini başka bir kiracıdan devralıyorsanız o zaman bu noktaya daha da dikkat etmek gerekmektedir. Çünkü siz mekândan çıkarken sizden önceki kiracı veya kiracıların mekânda yaptıkları değişikliklerden siz sorumlu tutulabilirsiniz. Bir örnek vermek gerekirse: Siz kira sözleşmesini daha önce başka bir kiracıdan devralmış bir kiracıdan devralıp, kira sözleşmesinde mekânı en baştaki halde geri verme yükümlülüğünüz varsa o zaman sizden önceki her iki kiracının yaptığı yenileme ve değişikliklerden siz sorumlu olursunuz. Böyle durumlarda atasözünün dediği gibi sona kalan dona kalır. Kira sözleşmesi başladıktan sonra mekânda yenilik ve değişiklikler için bina sahibinden yazılı izin almanız lazımdır. Bina sahibi buna izin verdiyse, mekânın önceki haline döndürme hakkını kazanmak için yazılı olarak anlaşmaya varilmiş olması şarttır.
Eğer mekân kiracı tarafından kaba inşaat halinde (Almanca: Rohbaumiete) devralınıyorsa ve kullanabilmek için yatırımlar gerekiyorsa mekândan çıkarken kiracının tazminat hakki doğabilmektedir. Bu tazminat hakkı ancak sadece mekânı kullanmak için kaçınılmaz yenileme ve değişikliklerle sınırlı olup, lüks veya yararlıları için taraflar başka bir anlaşmaya varabilirler.

Tazminat hakkı için şu üç şartların yerine gelmesi gerekmektedir:
(1) Kiracının yenileme ve değişiklikleri gerçekten yapmış olması.
(2) Bina sahibinin yazılı izni.
(3) Mekânın yapılan yatırımlardan dolayı önemli ölçüde değer kazanmış olması. Bu katma değeri (Almanca: Mehrwert) belirlemek için değişik yöntem ve metotlara (Ertragswert, Verkehrswert, Zeitwert, Sachwert) başvurulmaktadır. Eğer bu mesele taraflar tarafından mahkemeye taşınacak olursa bilirkişi raporu genelde kaçınılmaz olmaktadır.

Bu tür konularla başınız ağrımaması için zamanında uzman kişilere danışmanızı tavsiye ederiz. Nitekim mekândan çıkarken karşınıza gelebilecek sorunlar size çok daha pahalıya mal olabilir.

Av. Atakan Özçelebi ve av. Abdullah Karakök
www.hak.ch