ZÜRİH – Zürih, dünyada konut piyasasında fiyat balonu riskinin en yüksek olduğu şehir olarak belirlendi.

UBS Küresel Gayrimenkul Balonu Endeksi 2026’ya⁠ göre geçen yıl üçüncü sırada bulunan Zürih, 1,69 puanla listenin zirvesine yükseldi. Tokyo 1,54 puanla ikinci, Miami 1,41 puanla üçüncü sırada yer aldı.

Sıralamanın devamında Dubai dördüncü, Seul beşinci ve Cenevre altıncı oldu. Böylece Cenevre’nin dördüncü sırada yer aldığı yönündeki bilgi gerçeği yansıtmıyor.

Yüksek risk grubunda yalnızca iki şehir var

UBS’nin değerlendirmesine göre endeks puanı 1,50’nin üzerinde olan Zürih ve Tokyo, “yüksek emlak balonu riski” grubunda yer aldı.

Miami, Dubai, Seul, Cenevre ve Lizbon ise “yüksek seyreden risk” kategorisinde bulunuyor. İncelenen diğer şehirlerin büyük bölümü orta veya düşük risk grubunda yer aldı.

UBS, endeksin konut fiyatlarının ne zaman düşeceğini veya piyasada mutlaka bir balonun patlayacağını göstermediğini vurguluyor. Endeks; konut fiyatları ile gelirler ve kiralar arasındaki farkları, kredi hacmini ve inşaat faaliyetlerini değerlendirerek olası riskleri ölçüyor.

Zürih’te fiyatlar gelirlerden çok daha hızlı arttı

UBS verilerine göre Zürih’te konut fiyatları son 20 yılda enflasyondan arındırılmış olarak yaklaşık yüzde 140 yükseldi. Aynı dönemde kiralar yüzde 40, gelirler ise yalnızca yüzde 30 arttı.

Düşük faiz oranları, sınırlı konut arzı ve Zürih’in uluslararası çalışanlar açısından cazip bir iş merkezi olması fiyatları destekleyen başlıca etkenler arasında gösterildi.

Kentte boş konut oranının sıfıra yakın olduğu, satışa sunulan ev sayısının ise 20 yıl öncesine göre yaklaşık üçte iki oranında azaldığı belirtildi. UBS’ye göre Zürih’teki emlak piyasası, düşük faizlerin devam etmesine giderek daha fazla bağımlı hale geliyor.

Cenevre sıralamada altıncı

Endekste yer alan ikinci İsviçre şehri Cenevre, 1,12 puanla altıncı sırada bulunuyor. Zürih ve Cenevre’de düşük finansman maliyetlerinin konut piyasasındaki dengesizlikleri artırdığı ifade ediliyor.

Zürih, konut fiyatlarının kiralara oranında da incelenen şehirler arasında ilk sırada yer aldı. UBS’ye göre Zürih’te bir konutun satın alma bedeli, aynı evden elde edilebilecek yaklaşık 46 yıllık kiraya karşılık geliyor. Cenevre’de ise bu süre yaklaşık 40 yıl olarak hesaplandı. (ubs.com⁠)

Konut sahibi olmak giderek zorlaşıyor

Araştırma, yüksek konut fiyatlarının birçok şehirde gelirlerden daha hızlı arttığını ortaya koydu. Zürih veya Cenevre’de çalışan nitelikli bir kişinin, şehir merkezine yakın 60 metrekarelik bir daireyi satın alabilmesi için yaklaşık sekiz yıllık gelirine ihtiyaç duyduğu belirtildi.

İpotek faizi, bakım, vergi ve diğer giderler de hesaba katıldığında konut sahibi olmanın maliyeti birçok şehirde yüksek nitelikli bir çalışanın brüt gelirinin yüzde 40’ını aşıyor.

UBS uzmanlarına göre konut satın alınmasında düzenli gelir kadar mevcut birikim ve aile serveti de giderek daha belirleyici hale geliyor.

Şehirler arasında büyük farklar var

Dünya genelinde konut fiyatlarının ortalama olarak büyük ölçüde yatay seyrettiği belirtilirken şehirler arasında önemli farklılıklar görüldü.

Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong’da enflasyondan arındırılmış konut fiyatları yaklaşık yüzde 9 ila 11 arasında yükseldi. Buna karşılık Toronto ve Vancouver’da fiyatlar yaklaşık yüzde 10 geriledi.